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    Valoriser un Hôtel n'est pas chose facile tant les paramètres qui influent sur sa valeur sont nombreux :  
    Environnement, localisation, travaux de remise aux normes ou d'entretien, etc…    
    Cependant il faut bien partir d'un principe pour pouvoir établir la Valeur Vénale d'une Entreprise et 
    à fortiori celle d'un Hôtel à l'instant "t" avant que de pouvoir extrapoler une Valeur de Marché selon 
    des critères subjectifs conditionnant l'offre et la demande.        
                     
    Dès lors, partons du postulat :            
                     
    que la valeur vénale d'une entreprise repose sur sa capacité à générer des liquidités permettant son remboursement
    que l'apport du repreneur ne sert à payer que les frais d'acquisition dont les droits à l'Etat et le Besoin 
    en Fonds de Roulement (estimé à 30 % de la trésorerie en année de référence)  
    que l'amortissement du corporel représentant un manque à gagner fiscal pour le vendeur n'est pas pris en compte
    qu'une juste rémunération sera attribuée au futur repreneur
    que la Performance Commerciale de Gestion d'une entreprise s'apprécie en dehors de tout attribut fiscal
    qu'il convient de retraiter les paramètres d'exploitation pour se rapprocher des ratios usuels d'exercice de la profession
    qu'ainsi la valorisation d'un hôtel repose sur ses propres ratios d'exploitation 
    qu'il convient de retenir l'Année de "Référence" pour l'étude de la Valeur Vénale Economique
    que la valorisation repose sur une exploitation à l'IS aux fins d'indéxer les cotisations sociales du dirigeant 
    sur sa rémunération et non sur le bénéfice déclaré        
    que les critères liés à l'environnement commercial permettront d'ajuster subjectivement la valeur vénale
    Une fois ces principes de base adoptés, il vous appartiendra de construire votre projet  
    selon des critères de gestion normatifs ou que vous pensez devoir appliquer.    
    Libre à vous de retraiter les paramètres d'exploitation et de gestion de l'entreprise convoitée.  
    Ce tutoriel doit vous permettre d'apprécier la Valeur Vénale d'un hôtel tout en disposant  
    d'un argumentaire de négociation d'un prix en vertu de ratios retraités et maîtrisés.  
Cellules à compléter
Cellules commentées
Nb de Ch
Prix Moyen
CA HT Théorique
T.O.
Rev/Ch
CA HT Calculé
   
Nombre d'étoiles ? :
         
           
Bilan Retenu
P
1 ère étape. A partir du bilan, inscrire les ratios d'exploitation en personnel correspondant à une gestion équilibrée de l'Entreprise
e
r
s
o
n
n
e
l
                                   
Régime fiscal de l'I.S.
Evolution  Base Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 Année 10 Année 11 Année 12
 Abattement Madelin
 URSSAF Allocation familiale (5,4 %)
 Assurance Maladie Prof Lib
 Assurance Invalidité-Décès
 Caisse Retraite de base
 Complémente de retraite
 CSG part déductible (5,1%)
 CSG et RDS non déductible (2,9%)
Total des Cotisations 
 Salaires bruts/mois
 Primes annuelles
 Frais de personnel bruts, hors cotis. patronales
 Charges patronales, hors cotis. du dirigeant au taux moyen de :
2 ième étape. En ajustant les paramètres d'exploitation, déterminez la trésorie cumulée tout au long de la période de crédit et par conséquent, rétroactivement le montant du prêt permettant de le rembourser"
                                       
 Valeurs d'exploitation  Evolution
Référence
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 Année 10 Année 11 Année 12
Etudié
Externe
3,00% 3,00%
 Chiffre d'affaires Hors Taxes Calculé
 Marge Brute
90,00%
25,00%
 Variation de frais de personnel
 Impôts et taxes
0,80%
 Loyer 
10,00%
 Charges annuelles récurrentes d'entretien
 Autres charges
20,00%
25-30%
Résultat courant soumis à l'I.S. 
30,00%
 Trésorerie distribuable avant paiement de l'I.S.
Montant de l'I.S. Loi de Finance 2017 
 Trésorerie affectée au remboursement après l'I.S.
 Trésorerie cumulée :
 Valeur Vénale prospective de l'Entreprise = Montant de la trésorerie cumulée, affecté au remboursement de l'emprunt une fois anticipées l'évolution de la marge et les charges d'exploitation
 Valeur Vénale Ajustée selon l'année de référence :
 Libre appréciation de la Valeur Vénale d'un hôtel selon l'année de référence couvrant le risque de remboursement des mensualités d'un emprunt d'acquisition et pouvant servir de base de négociation
     
   Montant affecté au Remboursement       Tableau de Concordance Frais de Personnel / CA HT Effectif / ch disponible Effectif / ch louée
RBE / ch louée
RBE / ch disponible  
   Taux de Prêt Bancaire (TEG)        
   Nb d'années       32,40% 0,38 0,47 196,5 129,9  
  RESULTAT         32,60% 0,37 0,48 83,8 59,6  
   Capacité d'Emprunt       19,50% 0,37 0,46 48,6 33,5  
   Valeur Vénale Economique :       21,50% 0,19 0,26 32,3 20,2  
   Facteur subjectif d'ajustement
      25,30% 0,27 0,34 16,4 11,1  
   Valeur de Marché :        
  Analyse de risque                      
 
 Capital accumulé à échéance du prêt
      3 ième étape.  En ajustant le taux et la durée du prêt bancaire, déterminez la Valeur Vénale Economique d'un Hôtel  
 
       
   Prix de Vente Prospectif :        
         
  l'Année de référence retenue         
   Prix de Vente Négociable :        
                   
   Valeurs d'exploitation  Evolution Référence          Taux de Prêt Bancaire (TEG)
 
 Chiffre d'affaires hors taxes
           Nb d'années
   Emprunt possible sur les MURS :
 
 Chiffres d'affaires HT
 Valeur du Fonds et des Murs avant révision du Loyer :
 Marge Brute
 Capacité maximum d'emprunt Murs et Fonds selon le Loyer :
 Frais de personnel
 Impôts et taxes
 Loyer
 Leasing
Calculez l'emprunt théorique maximum permettant le financement d'acquisition des murs (le loyer absorbant toute la trésorerie dégagée par l'expoitation du Fonds)
 Autres charges
 E.B.E.
 
Résultat courant soumis à l'I.S.  
         Taux de Prêt Bancaire (TEG)
  Montant de l'I.S.            Nb d'années
   Trésorerie affectée au remboursement du fonds
 Emprunt possible sur le FONDS :
RESULTAT
APPORT (acquisition du fonds)
Valeur Valeur Apport Règle
 Frais d'Enregistrements
du Fonds des Murs estimé 800 ième
 Frais d'Actes H.T.  
 Débours
* C.A.
 Frais de Négociation H.T.
* R.B.E.
 Fonds de Roulement
Effectif requis (approximatif)
 Apport théorique